Il contratto di locazione commerciale è quel tipo di contratto che concede il godimento di un immobile per un uso diverso da quello abitativo. Potrete così affittare un locale, dietro pagamento di un corrispettivo, per avviare un’attività imprenditoriale.
Il contratto di locazione commerciale
Si tratta di un contratto di affitto che segue delle specifiche contrattuali diverse rispetto a quello di locazione ad uso abitativo. Secondo la disciplina legale e professionale non parliamo di affitto, ma di “locazione”. Colui che mette a disposizione i locali non è il proprietario dell’immobile, ma il “locatore” e infine l’inquilino viene identificato come “conduttore”.
Parliamo inoltre di un contratto di locazione più flessibile rispetto a quello per uso abitativo in quanto la legge che lo disciplina – la 392 del 1978 – non dice nulla sulle forme del contratto come invece avviene nella legge 431 del 1998 che disciplina le locazioni degli immobili ad uso abitativo.
Le parti che si impegnano a firmare tale contratto possono arrivare liberamente a un accordo decidendo, tramite scrittura privata, chi pagherà le spese ordinarie e straordinarie e altre disposizioni. Quanto alle detrazioni fiscali, ricordate che esse sono possibili solo se il locatore non è in possesso di partita Iva. Inoltre i canoni non percepiti dal locatore non vanno inseriti nella sua dichiarazione dei redditi.
Per il contratto di locazione commerciale dovrete fare riferimento anche al decreto “Salva Italia” della legge finanziaria e alle norme del Codice civile che definiscono una serie di condizioni legislative a cui le parti non possono sottrarsi.
La prima è la durata del contratto di locazione commerciale. La durata minima del contratto è di 6 anni per tutti i tipi di attività imprenditoriali, ad eccezione di quelle teatrali e alberghiere per le quali la durata minima è di 9 anni come sancito al comma 3 dell’articolo 27 della legge del 1978. Tali regole non valgono per il contratto transitorio che ha una durata minore.
Come avrete intuito il mondo della locazione commerciale non è semplice. Per tale motivo abbiamo pensato di presentarvi una guida completa in cui sono illustrati i punti chiave di questo contratto. Alleghiamo alla guida sul contratto di locazione commerciale un modello fac-simile per accompagnarvi fino alla firma del contratto.
Registrazione del contratto di locazione commerciale
A contratto stipulato, il primo degli adempimenti del locatore è la registrazione del contratto: tassa obbligatoria per tutti i contratti di affitto.
L’unica differenza nella registrazione dei contratti riguarda la normativa fiscale. Nel caso della locazione ad uso commerciale il locatore non può aderire al regime a cedolare secca in quanto quest’ultima non è prevista per chi decide di affittare un immobile ad uso commerciale. Viene quindi applicato il regime fiscale ordinario a prescindere dal canone di locazione concordato.
Il contratto di locazione contiene i dati catastali dell’immobile e la sua categoria catastale. Per non incorrere in sanzioni, ricordate che la registrazione del contratto deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula presso l’Agenzia delle Entrate.
In caso di ritardo o di mancata registrazione, la sanzione amministrativa va dal 120 al 240% dell’imposta dovuta, ma potrete regolarizzare la vostra posizione con il fisco ricorrendo al ravvedimento operoso.
Vediamo nel dettaglio i documenti da presentare e la procedura da seguire per la registrazione dei contratti di locazione:
- due originali del contratto di locazione o un originale e una copia del contratto;
- il modello RLI, ossia la richiesta di registrazione;
- in caso di registrazione di più contratti è necessario presentare un elenco seguendo il modello RR;
- i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo;
- la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con la compilazione del modello F24, in cui si richiedono codice fiscale, dati anagrafici e domicilio fiscale del contribuente.
Per quanto riguarda le modalità di comunicazione della registrazione del contratto è possibile:
recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate compilando il modello RLI;- delegare un intermediario abilitato alla professione come ad esempio il commercialista o il Caf;
- effettuare la registrazione telematica. I servizi telematici possono essere utilizzati anche per il versamento delle imposte di registro e di bollo al fisco.
Per quanto riguarda i costi, il locatore e il conduttore rispondono sia del pagamento dell’imposta di registro che dell’imposta di bollo dovute per la registrazione del contratto.
L’importo dell’imposta di registro varia a seconda dell’immobile locato. Nel caso di fabbricati a uso commerciale il tributo varia dall’1 al 2% del canone annuo. L’imposta di bollo ammonta a 16 euro e deve essere apposta per ogni copia di contratto da registrare.
Proroga e rinnovo del contratto di locazione commerciale
Anche per la registrazione dei contratti di locazione di un immobile ad uso commerciale ci sono alcuni adempimenti fiscali successivi da effettuare, quali il versamento per l’annualità successiva, la proroga, la cessione e la risoluzione del contratto.
Si può adempiere al versamento per l’annualità successiva sia in un’unica soluzione che di anno in anno, fino alla scadenza. In quest’ultimo caso il pagamento deve essere effettuato entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità attraverso i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate oppure tramite il modello F24 con l’apposito codice tributo (1501).
Per quanto riguarda invece la proroga e il rinnovo, essi avvengono in maniera automatica e prevedono una durata identica a quella stipulata. Il contratto di locazione commerciale quindi va avanti per ulteriori sei o nove anni senza alcuna comunicazione tra le parti. Il rinnovo tacito si interrompe solo in caso di disdetta del contratto di locazione da parte di una delle due parti.
Infine è prevista la possibilità di un accordo tra le parti per stabilire un periodo di locazione più lungo rispetto alla durata minima. Tali proroghe possono essere accordate a seguito del primo rinnovo.
Non è possibile invece pattuire una durata inferiore ai 6 o ai 9 anni. In quel caso la clausola del contratto è nulla e viene sostituita di diritto dalla durata minima prevista dalla legge. Infine, se non ci si è accordati su alcuna durata, la locazione si intende concordata per i sei o i nove anni a seconda dell’attività commerciale in oggetto.
Subentro nel contratto di locazione commerciale
Subentrare nel contratto di locazione commerciale significa succedere o sostituire nello stesso ruolo il locatore o il conduttore. Il subentro può avvenire per volontà di entrambe le parti oppure per disposizione di legge.
I motivi del subentro possono essere di vario tipo:
- se il subentro avviene per decesso del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti;
- in caso di separazione o divorzio invece al conduttore succede l’altro coniuge che continua a esercitare l’attività commerciale;
- in caso di subentro tra liberi professionisti dovuto al decesso o alla cessione di uno, il trasferimento avviene a favore degli altri professionisti presenti;
- nel caso di cessione del contratto, il subentro può avvenire in caso di assenso da parte del locatore.
L’ordinamento prevede inoltre il diritto di prelazione per il conduttore. Nel caso in cui il locatore decidesse di vendere l’immobile locato, il conduttore può esercitare il diritto di acquistare per primo il bene al prezzo deciso dal locatore.
Per quanto riguarda infine la sublocazione, non esistono divieti per il locatario, ma egli ha l’obbligo di avvisare il locatore almeno sei mesi prima tramite una lettera. Il locatore ha la possibilità di opporsi a meno che non sussistano gravi motivi nella richiesta del locatario.
Disdetta del contratto di locazione commerciale
Come accennato precedentemente, la disdetta del contratto può interrompere il rinnovo tacito e automatico ma, per essere valida, la lettera di disdetta deve essere comunicata almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto per quanto riguarda la locazione di sei anni ed entro 18 mesi per quella di 9 anni.
L’intenzione di recesso deve essere comunicata da parte del soggetto interessato a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. In caso di mancata comunicazione o di comunicazione tardiva, il contratto si rinnova tacitamente alle stesse condizioni precedentemente pattuite.
Solo nel caso in cui ci siano gravi motivi il locatario può recedere dal contratto in qualsiasi momento, dando però un preavviso di almeno sei mesi con lettera o raccomandata con ricevuta di ritorno.
La disdetta del contratto può avvenire anche in caso di mancato pagamento del canone concordato o anche di semplice ritardo nel versare la mensilità. In questo caso il locatario può procedere con la risoluzione del contratto di locazione e la riconsegna dell’immobile, se previsto da una clausola.
Alla prima scadenza del contratto, inoltre, il locatore può negare il rinnovo del contratto qualora:
- l’immobile verrà adibito ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti;
- l’immobile sarà dedicato all’esercizio in proprio di un’attività commerciale o di attività con finalità istituzionali nel caso in cui si tratti di pubbliche amministrazioni o enti pubblici;
- l’immobile verrà ristrutturato o demolito per essere ricostruito.